Содержание
Квартира, купленная в браке, презюмируется общей собственностью супругов. Неважно, кто платил, на кого оформлена и чьи деньги шли в первоначальный взнос. Устные договорённости между супругами суд не учитывает. Брачный договор позволяет распределить квартиру не по умолчанию 50/50, а так, как вы договорились.
Сценарий 1. Квартира на деньги родителей
Родители дают деньги на квартиру. Очень часто просто передают наличными, без какого-либо оформления. Это одна из самых распространённых и дорогих ошибок. Суды очень скептично относятся к доводам о том, что родители что-то подарили наличными, особенно если родители – пенсионеры. Суды ставят под сомнение саму финансовую возможность такого подарка. Без договора дарения и банковских транзакций доказать это крайне сложно, велик риск раздела такой квартиры 50/50.
Квартира, купленная в браке на деньги родителей одного из супругов без документов, – общее имущество. Суду всё равно, что «все знали», откуда деньги. Как правило, второй супруг не признает эти обстоятельства.
Минимизировать риск можно через оформление нотариального целевого договора дарения денег до сделки, принять деньги в дар на новый нулевой счет, чтобы была чёткая цепочка: родители подарили деньги одному из супругов (а не семье, это важно), с этого же счёта произошла оплата покупки, подаренные деньги не перемешались с общими деньгами на счетах.
Еще лучше заключить брачный договор на эту квартиру и прямо указать, что она является личной собственностью одного из супругов, так как приобреталась на его личные средства, а именно подаренные на основании договора дарения.
Сценарий 2. Ипотека и брачный договор
Бытует мнение, что на ипотечную квартиру брачный договор заключить нельзя. Это не так: договор заключить можно, в большинстве случаев потребуется согласие банка.
Разберём типичную ситуацию. Супруги купили квартиру в общую совместную собственность: оба являются собственниками по реестру, оба – созаёмщики по кредитному договору. Они договорились, что квартира остаётся жене, а муж после расторжения брака выходит из числа созаёмщиков и перестаёт быть собственником. Чтобы вывести мужа из созаёмщиков по кредитному договору и из собственников квартиры – нужно согласие банка. Банк же даёт такое согласие только в определённых случаях.
Если согласовать с банком те условия, о которых договорились супруги, не удаётся, остаётся еще один вариант. Брачный договор с «отложенными условиями». В договоре прописываем, что после снятия обременения квартира переходит в собственность одного из супругов. Когда обременение снимут, брачный договор станет основанием для внесения изменений сведений в ЕГРН, и переход права собственности можно будет зарегистрировать на одного супруга. Так договорённость фиксируется заранее, а исполняется тогда, когда это становится юридически возможным. У такого брачного договора есть ряд рисков, рекомендуется получить индивидуальную правовую консультацию.
Я рекомендую супругам ещё до сделки с банком решить, чьей будет квартира: в общей долевой собственности обоих супругов или в собственности одного из супругов. Лучше заключить брачный договор до оформления кредитного договора. Бывает иначе: супруги без консультации сначала подписывают кредитный договор и договор купли-продажи, а потом, уже накануне развода (например, чтобы обеспечить жильём жену с детьми), приходят с запросом полностью переоформить квартиру на жену. На этом этапе уже не все зависит от юристов, а многое зависит от согласия банка и первично верно оформленных документов с банком.
Сценарий 3. Частичное вложение личных денежных средств в покупку квартиры
Один из супругов вкладывает в покупку квартиры личные деньги (добрачные накопления, денежные средства, полученные от родителей, от продажи добрачного или унаследованного имущества). Логично, что такой супруг хочет увеличить свою долю в квартире, а не делить квартиру 50/50, как по закону. Но без брачного договора такие личные вложения придётся доказывать в суде. Суд учитывает личные вложения, но только при наличии доказательств. Часто же такие доказательства отсутствуют, так как квартира приобреталась 10-15 лет назад.
Самый надежный вариант заключить брачный договор перед покупкой квартиры, в которую планируется вложить личные вложения. В брачном договоре можно прописать разные условия, вот несколько из них:
- закрепить, что квартира является личной собственностью этого супруга, если его личных денег хватает на покупку всей квартиры или на большую ее часть;
- если же личных денег хватает только на часть, условно, квартира стоит 30 000 000 рублей, а супруга имеет личных денег только 13 000 000 рублей, а остальная часть оплачивается общими накоплениями, то можно прописать иные договоренности:
- иное распределение долей, например, ¼ и 3/4;
- выплата второму супругу компенсации в случае развода в размере 1/3 от стоимости квартиры;
- передача второму супругу иного общего имущества, дача одному; квартира другому;
- или что-то иное, что справедливо для пары.
Сценарий 4. Квартира нужна только одному супругу
Бывает, что один супруг горит идеей иметь свое жилье, а второму супругу это не так важно. Без брачного договора это невозможно. Любая покупка в браке в силу ст. 34 Семейного кодекса РФ автоматически становится общей совместной собственностью, даже если деньги копил только один из супругов (они тоже общие), а второй супруг не является собственником по документам.
Брачный договор решает эту задачу. В нём можно именовать конкретный объект и указать, что он является личной собственностью одного из супругов. При этом закрепить можно не только уже существующее имущество, но и будущее, например, квартиру, которую вы планируете купить. Всё остальное имущество при этом может оставаться в общей совместной собственности супругов. Брачный договор гибко регулирует отдельные объекты, не затрагивая то, что супруги делить не хотят.
Выводы
Всё больше людей пользуется механизмом брачного договора. Но сложность возникает в деталях: как сформулировать условия, чтобы они отвечали интересам супругов; как учесть ипотеку и позицию банка; что прописать, если деньги уже переданы наличными. Именно на этих деталях типовой шаблон чаще всего и подводит.
Разберём кейс из моей практики.
Кейс: банковский шаблон оказался договором не в пользу супруги
Супруга пришла ко мне уже после подписания брачного договора. Несколько лет назад при оформлении ипотеки банк дал супругам свой шаблон брачного договора. Они пошли к нотариусу, подписали. Оба думали, что брачный договор заключается только про квартиру. Затем у супругов начались разногласия. Когда начали разбирать имущественные вопросы, выяснилось, что в тексте брачного договора был отдельный пункт о разделе в том числе всех денежных средств и ценных бумаг на счетах каждого из супругов. То есть деньги и ценные бумаги являются личным имуществом того из супругов, на кого открыт счет. Этого никто не заметил при подписании. Теперь же супруга лишилась значительной части общих накоплений, которые были на счетах мужа.
Банковский шаблон – это договор в интересах банка. Нотариус его удостоверит, с юридической точки зрения брачный договор действителен, оснований для оспаривания брачного договора нет, возможно, уже даже и срок исковой давности для оспаривания брачного договора прошел.